התחדשות עירונית

התחדשות עירונית היא דרך לשקם אזור עירוני הנחשב בעייתי מבחינת איכות הבניה, הסביבה, האיכות החברתית או אחרת ובמטרה להחזירו להיות חלק מרקמה עירונית פעילה ואיכותית

תכנית התחדשות עירונית מספקת מענה לשתי מטרות לאומיות חשובות:

•    חיזוק מבנים כנגד רעידות אדמה
•    מענה למצוקת הדיור והקרקעות בישראל באמצעות תוספות בנייה

התחדשות עירונית יכולה לחולל מהפכה אמתית. היא תורמת להחייאת המרקם הבנוי, להכנסת שימושי קרקע חדשים, לעידוד אוכלוסייה צעירה להצטרף אל הותיקה, לניצול יעיל יותר של תשתיות ומוסדות ציבור ושמירה על שטחים פתוחים.

התחדשות עירונית מתרחשת ביוזמה של רשות ציבורית, גוף יזמי פרטי או התאגדות וולונטרית של הדיירים ובאחד משני ערוצי הפעילות:  תמ"א 38 או פינוי בינוי.

 

במדינת ישראל, התחדשות עירונית של מרכזי ערים  ותיקות ושל שכונות 'מזדקנות' הינה יעד בעל חשיבות לאומית, וזאת בין היתר לאור המלאי ההולך ואוזל של  קרקעות זמינות לבנייה למגורים. על כן, קיים צורך חיוני במתן מענה לחלק הולך וגובר מצרכי המגורים של המשק במסגרת תהליכי התחדשות עירונית בשטחים הבנויים הקיימים.
מעבר לשדרוג המבנים עצמם, תהליכי התחדשות עירונית מביאים עימם יתרונות  רבים, כגון חידוש פני העיר והשכונה, העצמת התושבים הקיימים מבחינה  חברתית-כלכלית, תוך שיפור תנאי מחייתם, וכן עמידות המבנים בפני רעידות אדמה ופגיעת טילים.

יתרונן של תכניות לפינוי ובינוי בכך שהן מטפלות במרחב שלם, ולא רק בבניין  הבודד. לצד תכנון מחודש, מודרני ועדכני של המבנים, הן מביאות גם לשדרוג המרחב הציבורי, תוך מתן מענה הולם לצרכי האוכלוסייה הקיימת והמתווספת  לאזור – החל במוסדות ציבור (גני ילדים, בתי כנסת וכד'), דרך גינות ציבוריות וכלה בחניה ובתשתיו.

מתוך הכרה בחשיבות הנושא, תומכת הממשלה, באמצעות משרד הבינוי והשיכון,  בקידום תכניות פינוי-בינוי – הן על ידי הכנת תכניות מתאר להתחדשות עירונית והן על ידי מימון הכנת תכניות מפורטות, וכן בהטבות מס כגון פטור ממיסי שבח  ורכישה וכן קביעת מע"מ בשיעור %0 על שירותי הבנייה לדיירים המקוריים.



תנאי סף למיון ראשוני של פרויקט פינוי בינוי

  1. מתחם פינוי בינוי מאושר צריך לכלול קרקע בנויה הנמצאת בתחום הרשות המקומית. ניתן להגיש הצעות למתחמים בייעודי קרקע שונים, אך הן במצב הקיים, והן במצב המוצע ישנה כמובן עדיפות למתחמים המיועדים למגורים.
  2. גודלו המינימלי של המתחם – בעת הגשת ההצעה יהיו במתחם לפחות 24 יחידות דיור קיימות או 24 יחידות עסקיות (על פי דוחות ארנונה) בשימושים שאינם למגורים, ז”א שלעניין גודל מינימאלי של מתחם פינוי פינוי גם שטחי מסחר יקראו יחידה. מבחינת גודל מרבי של מתחם פינוי בינוי – בעת הגשת ההצעה יהיו במתחם עד 500 יחידות דיור למגורים או יחידות עסקיות (על פי דוחות ארנונה) בשימושים שאינם למגורים.
  3. שטח הקרקעות הפנויות שאינן מיועדות לצורכי ציבור (שטחים פתוחיםשאינם שצ”פ) לא יעלה על 20% מסך השטחים הסחירים במתחם (מגורים, מסחר, וכו).
  4. הזכויות אשר ינתנו במסגרת פינוי בינוי בהתאם להצעה המוגשת, יהיו לכל הפחות במכפיל הציפוף המפורט בלוחות לעומת השטח הבנוי בפועל (השטחים לצורכי ציבור לא ייחשבו לעניין זה). המכפיל בפינוי בינוי יקבע כנגזרת של מחירי מכירה נוכחיים (בדולרים של ארצות הברית) למטר מרובע של שטח עיקרי בנוי, המיועד למגורים או לכל שימוש אחר.
  5. מספר יחידות הדיור המוצעות, מוכפל ב-1.2, יהא שווה או גדול פי 3 ממספר יחידות הדיור הקיימות.
  6. במצב הקיים, ב-70% מן החלקות לפחות, לא יהיו יותר מ-48 יחידות דיור, וכאשר מדובר בשימושים שאינם מגורים לא יהיו יותר מ-48 בעלי זכויות בנכסים בחלקה.
  7. תנאי נוסף להתחלת הליך פינוי בינוי הוא פתרון מתוכנן שמציעה הרשות המקומית לטיפול בשפכים שיאפשר לקלוט את הגידול הצפוי באוכלוסיית המתחם.


מערך התחדשות עירונית בחברה

חברת מינהל מגורים ישראל, מביאה עמה ניסיון של ניהול כ- 4,000 יח"ד ברחבי הארץ,
מקימה בימים אלו  זרוע נוסף בחברה המתמחה בתחום ההתחדשות העירונית בפרויקטים של פינוי בינוי, בהובלת צוות מיקצועי.