פרויקט הדגל לציבור החרדי בירושלים המורחבת בברכת גדולי התורה

ההדמיה להמחשה בלבד


552 דירות איכותיות בגבעת זאב החדשה

דירות 3 חדרים החל מ- 990,000 אומדן מחיר. 

להצטרפות לקבוצה:03-9533355



קרית עולם התורה בגבעת זאב החדשה

בחלקה הצפוני של ירושלים המורחבת, הוקמה גבעת זאב החדשה - קריה חרדית איכותית
ומשגשגת הכוללת את השכונות אגן האיילות, רמת זאב וגבעת הבננה.

בגבעת זאב החדשה, המותאמת לציבור החרדי, נהנים מסביבת מגורים איכותית המתאימה למשפחות ברוכות ילדים וכוללת מגוון שירותים קהילתיים, מוסדות ציבור, מרכז מסחרי ובו סופרמרקט גדול, קופות חולים, בתי כנסת, מוסדות ציבור ומקוואות.

פרויקט "קרית עולם התורה" יוקם בשכונת גבעת הבננה הצמודה לשכונת אגן האיילות.

גבעת הבננה - כשמה כן היא - ממוקמת על גבעה שממנה נשקף נוף הרי ירושלים ומתוכננת להיבנות בצורת בננה. לשכונה חיבור מהיר לכביש 443 המאפשר גישה נוחה לירושלים ולתל אביב.

בימים אלו אנו מגבשים קבוצת רכישה/עמותת רכישה לבניית 552 יחידות דיור בשכונה. בפרויקט יוקמו 46 בנינים ובהן דירות 3, דירות 4 חדרים, דירות 5 חדרים, דירות גן ודירות דופלקס גג 6 חדרים.


השותפים שלנו בפרויקט:

משרד שוב ושות', אחד ממשרדי עורכי הדין
המובילים בארץ, בעל מוניטין מוכח בענף
הנדל"ן וניסיון רב בקרב הציבור החרדי.


מר יוני אפרתי מחברת "אפרתי מדפיס", אחת מהמפקחים
הבכירים בישראל, בעל ניסיון רב בפיקוח הנדסי על
פרויקטים בהיקף של עשרות אלפי יחידות, לרבות
בפרויקט סמוך בגבעת הבננה.


משרד City Bee אדריכלים, אחד מהמשרדים המובילים בארץ,
המלווה ומתכנן אלפי יחידות דיור, כולל לציבור החרדי.
התכנון המוצע מותאם ספציפית לציבור החרדי וכולל בין
היתר פתרונות למרפסות סוכה ומפרט התואם את אופיו
וצרכיו של הציבור החרדי.



היתרונות

  • הפרויקט קבל את ברכת הרבנים ובניהם "שר התורה" הרבה"ג חיים קנייבסקי
  • הפרויקט ממוקם על גבעה המבטיחה נוף ואוויר צלול
  • גישה נוחה מכביש 443
  • 2 דירות בלבד בקומה
  • 3 כיווני אוויר לכל דירה
  • מעלית שבת בכל בנין
  • מפרט מותאם לציבור החרדי: מרפסות סוכה, עמדת נטילת ידיים, אופציה לסגירת המטבח
  • ניסיון רב של החברה המארגנת עם למעלה מ-3500 יח"ד ברחבי הארץ
  • הסכם כולל "סעיף הביטחון"
  • מימון- הון עצמי נדרש צפוי 35% לדירה יחידה / 50% למשקיע
  • צפי לאכלוס כארבע שנים מהזכייה במכרז

האומדנים

  • דירות 3 חדרים החל מ: 990,000
  • דירות 4 חדרים החל מ: 1,250,000
  • דירות 5 חדרים החל מ: 1,490,000
  • דירות גן בתוספת 200,000
  • דירת דופלקס גג 6 חדרים 1,690,000
  • תוספת למ"ר גינה (מעבר ל- 50 מ"ר) 500 למ"ר
  • תוספת למ"ר מרפסת (מעבר ל- 10 מ"ר) 500 למ"ר

התכנון לפי תב"ע בתוקף. אינו סופי וכפוף לתנאי המכרז שיפורסמו וקבלת היתר בניה.
האומדנים עשויים להשתנות עם פרסום תנאי המכרז ותנאי המכר שבו. אין לראות באומדנים התחייבות כלשהי מצד המארגן. יובהר כי אומדנים אלו אינם כוללים מס רכישה בשיעורו כדין, הוצאות משפטיות בשיעור 1.5% בתוספת מע"מ מעלות היחידה, עלויות מימון (ככל שרלבנטי), וכן שינויים פנימיים שיערכו, ככל שיערכו, ביחידה.


תכנית דירה טיפוסית 3 חדרים


תכנית דירה טיפוסית 4 חדרים


תכנית דירה טיפוסית 5 חדרים


עיקרי מפרט טכני

2 דירות בקומה
3
כיווני אוויר
מרפסת שמש עם מעקות ברזל, סוכה 5 מ' לפחות
מעלית לכל בניין (מעלית שבת)


דלת כניסה מעוצבת רב בריח או שווה ערך
דלתות פנדור או שווה ערך
ריצוף גרניט פורצלן 60×60 למעט חדרים רטובים
מטבח מעוצב של מותג מוביל
משטח שיש אבן קיסר או שווה ערך
כיור כפול במטבח
סוויטת הורים כולל פינת ארונות וחדר רחצה נפרד
הכנה למיזוג אוויר מרכזי הכוללת צנרת גז, ניקוז ונקודת חשמל
הכנה לשעון שבת
חשמל תלת פאזי A 3×25


שאלות ותשובות

  1.  מדוע בחרתם לארגן קבוצה דווקא בגבעת הבננה בגבעת זאב? ראשית, קרבתה לירושלים של גבעת זאב בכלל וגבעת הבננה בפרט מתאימה במיוחד לאוכלוסייה החרדית הרלוונטית. שנית, הקרקע המוצעת מהווה את אחת מעתודות הקרקע האחרונות המתאימה לציבור החרדי בירושלים המורחבת. 

  2. לאיזה ציבור מכוון הפרויקט? הפרויקט מכוון לציבור החרדי תורני על גווניו וזאת בהתאם לאופיין של השכונות הסמוכות לו. התמודדות הקבוצה במכרז זכתה לברכתם של רבנים, ביניהם מרן שר התורה רבי חיים קנייבסק י.

  3. האם הקרקע כבר נרכשה? הקרקע טרם נרכשה. היא עומדת למכרז אשר פורסם ע"י רמ"י, כאשר מספר יזמים צפויים להתמודד, ואנו מקווים שהקבוצה תזכה במכרז זה בעז"ה.

  4. מהו היקף הפרויקט מבחינת כמות יחידות הדיור? על פי הנתונים שפורסמו - 552 יחידות דיור.

  5. האם צריך לשווק את כלל היחידות כדי לגשת למכרז? ככלל, על מנת לגשת למכרזים יש צורך בשיווק כלל היחידות. המארגן שומר לעצמו את הזכות להשלים חלק מהיחידות במודל כפי שיפורט במערכת ההסכמים.

  6. איזה סוגי דירות ייבנו? דירות בנות 3 חדרים. דירות בנות 4 חדרים. דירות בנות 5 חדרים. כמו כן מתוכננות דירות גן 4/5 חדרים ודירות דופלקס גג 6 חדרים. בס"ד

  7. כמה יעלו הדירות? אומדן עלות משוער לדירת 3 חדרים החל מ - 990,000 ₪. אומדן עלות משוער לדירת 4 חדרים החל מ - 1,250,000 ₪. אומדן עלות משוער לדירת 5 חדרים החל מ - 1,490,000 ₪. תוספת לדירות גן 200,000 ₪. אומדן עלות משוער לדירת דופלקס גג 6 חדרים 1,690,000 ₪. האומדן כפוף לתנאים המשפטיים שיפורטו בהסכמים המשפטיים. יצוין כי אומדן עלות כל דירה תלוי גם בשטח הדירה ובמיקומה.

  8. האם המחיר סופי? המחיר במסגרת קבוצה אינו סופי, אלא אומדן. הקבוצה רוכשת את הקרקע ומקבלים שירותי בניה מקבלן, ומספקים ויועצים שונים. האומדנים שלנו מבוססים על מחירי בניה של קבלנים באזור, הערכות שמאיות שונות והערכה של מפקח הפרויקט, אך עשויים להשתנות על פי תנאי המכרז.

  9. עד כמה יש ביטחון באומדן? אין התחייבות שהאומדן יהא מחיר היחידה הסופי. עם זאת, באופן תקדימי ובתיאום עם משרד עוה"ד שוב, יוכנס במערכת ההסכמים סעיף מיוחד שהגדרתו "סעיף הביטחון". משמעותו היא שבמקרה שחלילה תהיה חריגה מהאומדן הנקוב כתוצאה מטעות בהערכה (להבדיל משינויים בתכנון), יחול מנגנון המבטיח את השתתפות המארגן ב-עד 20% משכרו, הכל ע"פ התנאים שיפורטו בהסכמים המשפטיים.

  10. כמה הון עצמי נדרש כדי לרכוש דירה? עפ"י כללי בנק ישראל המחייבים היום, ההון עצמי הנדרש הוא 35% לדירה ראשונה ו - 50% למשקיעים. בכפוף לעמידה של הלווה בקריטריונים של הגוף המממן.

  11. כיצד תמומן יתרת ההון הנדרש? השגת מימון לקבוצות רכישה הינו מהותי להצלחת הפרויקט ומהווה אתגר. ככלל, המימון מבוצע ע"י המערכת הבנקאית או גופים חוץ בנקאיים (קרנות, גופים מוסדיים) – בכפוף לעמידה של כ"א מהלווים בקריטריונים של הגוף המממן. מדובר בתהליך מורכב, יחד עם זאת, כל הפרויקטים שארגנה מינהל מגורים ישראל, בהיקף של אלפי יחידות דיור, מלווים כיום ע"י מערכות אלו.

  12. מי משרד עוה"ד המלווה את הפרויקט? משרד שוב ושות', אחד ממשרדי עורכי הדין המובילים בארץ, בעל מוניטין מוכח בענף הנדל"ן וניסיון רב בקרב הציבור החרדי.

  13. מי האדריכלים והאם התכנון מתאים לציבור החרדי? אדריכלי הפרויקט הם משרד City Bee אדריכלים, אחד מהמשרדים המובילים בארץ, המלווה ומתכנן אלפי יחידות דיור, כולל לציבור החרדי. התכנון המוצע מותאם ספציפית לציבור החרדי וכולל בין היתר פתרונות למרפסות סוכה ומפרט התואם את אופיו וצרכיו של הציבור החרדי. (התכנון, כאמור, אינו סופי וכפוף לקבלת היתר בנייה).

  14. האם יש מפקח לפרויקט? מפקח הפרויקט הוא מר יוני אפרתי, מחברת "אפרתי מדפיס", אחד מהמפקחים הבכירים בישראל ובעל ניסיון רב בפיקוח הנדסי על פרויקטים בהיקף של עשרות אלפי יחידות, לרבות בפרויקט סמוך בגבעת הבננה.

  15. מתי בוחרים את הדירה הספציפית וכיצד? לאחר הזכייה במכרז והשלמת התכנון נקיים את הליך בחירת הדירות. לגבי 300 המצטרפים הראשונים - הבחירה תהיה ע"פ סדר ההצטרפות לפרויקט. סדר הבחירה של הבאים יקבע ע"פ הגרלה.

  16. כיצד מצטרפים? בשלב זה כל שנדרש הוא למלא ולחתום על טופס הרשמה מוקדמת, לצרף צילום ת"ז ולהפקיד דמי טיפול בסך 1,000 ₪ (כאמור בטופס ההרשמה המוקדמת) בחשבון הנאמנות של הקבוצה המנוהל על ידי עורכי הדין.

אבני הדרך בתהליך

1. הרשמה מוקדמת: מילוי טופסי הרשמה וגביית 1000 לחשבון הנאמנות של הקבוצה

2. סמוך לאחר פרסום המכרז תקבלו הזמנה לחתימה במשרד עו"ד שוב ושות' על מערכת ההסכמים והמסמכים המהווים את המערכת החוזית החלה לגבי הקמת הפרויקט (לרבות על ייפוי הכוח ליועצים המשפטיים לשם ההגשה למכרז). במעמד זה יהיה עליכם למסור 4 המחאות:

    • שיק לפרעון מידי על סך 29,000 ₪.
    • יחידות 3 חדרים - 2 שיקים דחויים שסכומם יחד 346,500 ₪ (סכום המהווה 35% מאומדן בסיסי של יחידת 3 חדרים בפרויקט), לעד חצי שנה מהזכייה במכרז. התאריכים הסופיים והחלוקה המדויקת בין 2 השיקים יקבעו בהתאם לדרישות שיפורסמו בחוברת המכרז.
    • יחידות 4 חדרים ומעלה - שני שיקים דחויים שסכומם יחד 407,500 ₪ (סכום המהווה 35% מאומדן בסיסי של יחידת 4 חדרים בפרויקט) לעד חצי שנה מהזכייה במכרז. התאריכים הסופיים והחלוקה המדויקת בין 2 השיקים יקבעו בהתאם לדרישות שיפורסמו בחוברת המכרז.
    • שיק ע"ח שכ"ט עו"ד בגובה 1.5% בתוספת מע"מ מאומדן החידה שיפדה לאחר הזכייה.

3. לאחר הזכייה במכרז (בעז"ה) תקיים הקבוצה אסיפה כללית ראשונה, במסגרתה יינתן מידע רחב אודות הפרויקט ולוחות הזמנים וכן יתקיימו בחירות לנציגות הקבוצה. 

4. בסמוך להשלמת התכנון תוזמנו להליך בחירת הדירות על פי סדר הקדימות (ל- 300 הראשונים) וההגרלה (ל- 252 הבאים).      
ההגרלה תיערך ע"י משרד עוה"ד שוב ושות' המלווה את הפרויקט. במעמד זה תיגבה השלמה פרטנית של ההון העצמי (והשלמה לשכ"ט עו"ד) לפי אומדן היחידה הנבחרת וסטטוס חבר הקבוצה (למי שזו תהא דירתו היחידה 35% מאומדן היחידה, למשקיע 50% מאומדן היחידה). 

  • כל השיקים שנמסרים מופקדים בחשבון נאמנות ייעודי לקבוצה זו אשר מנוהל על ידי משרד עורכי הדין.